¿Qué tipo de IVA se aplica a las obras en inmuebles?
Una constructora que realiza obras de reforma, es contratada para llevar a cabo unas obras en un inmueble ya construido. Analizamos si deberá repercutir IVA por dichas obras y, en caso afirmativo, el tipo de gravamen que deberá aplicar.
El IVA aplicable sobre las obras realizadas en un inmueble construido depende del tipo de obra que se lleve a cabo y de quién sea el cliente que contrata dichas obras. Despeje sus dudas sobre cómo se debe actuar en estos casos.
Renovación y reparación
Caso general. En general, cuando una empresa es contratada para llevar a cabo unas obras menores en un inmueble (albañilería, fontanería, carpintería, etc.), debe repercutir por ellas un IVA del 21%. Lo mismo ocurre si las obras son de mayor envergadura, pero no son de suficiente cuantía como para ser consideradas de rehabilitación. No obstante, existen excepciones a esta regla general…
Reparaciones en período de garantía
Después de la construcción. En primer lugar, desde hace unos años, en muchas obras de construcción y rehabilitación de inmuebles los contratistas que las llevan a cabo ya no deben repercutir IVA [LIVA, art. 84.Uno.2.º.f] . En estos casos, si una vez acabadas las obras –pero dentro del período de garantía– estas tienen algún defecto (humedades, puertas que no cierran, etc.), el constructor principal debe asumir el coste de su reparación.
Obras sin IVA. Pues bien, si el constructor contrata a otro empresario para que lleve a cabo dichas reparaciones, este tampoco deberá repercutir IVAy será el constructor quien deberá autorrepercutírselo [DGT V2583-12] . A estos efectos, el período de garantía en caso de viviendas construidas es el siguiente:
- Un año por defectos que afecten a elementos de terminación o acabado.
- Tres años por defectos en los elementos constructivos o de las instalaciones que perjudiquen la habitabilidad de la vivienda (higiene, medioambiente o ahorro de energía, por ejemplo), su funcionalidad (usos y accesos) o su seguridad (estructura, seguridad en caso de incendio, etc.).
- Diez años por defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan la estabilidad del edificio.
Obras en viviendas particulares
Vivienda particular. Otra excepción a la obligación de aplicar un tipo del 21% por las obras se da cuando estas se realizan en una vivienda particular (electricidad, gas, fontanería, calefacción, pintura, soldadura, carpintería, etc.) y se cumplen los siguientes requisitos:
- Que la vivienda haya sido construida o rehabilitada con al menos dos años de antelación a la fecha de las obras.
- Que el coste de los materiales aportados por el profesional no supere el 40% del precio de toda la obra.
- Y que la vivienda se utilice para uso particular por la persona que contrate la obra.
Por tanto, si la vivienda está arrendada, para que sea de aplicación el tipo reducido del 10%, será el inquilino el que deberá contratar las obras.
IVA al 10%. Si se cumplen los requisitos anteriores, el particular que contrata las obras puede exigir al contratista que le repercuta un IVA del 10% en lugar del 21%, soportando así menos coste. Para ello, es recomendable que el contratista haga firmar al particular un documento en el que este acredite el cumplimiento de los requisitos que exige la ley.
Comunidad de propietarios. En caso de que las obras se realicen en las zonas comunes de un edificio y sean contratadas por la comunidad de vecinos, esta también puede solicitar al contratista que le repercuta un IVA del 10%. Para ello, además de los requisitos anteriores, es preciso que al menos el 50% de la superficie construida del inmueble corresponda a viviendas que sean utilizadas para su uso particular por las personas que las ocupan [LIVA, art. 91.Uno.2.10.º.a] .
En todo caso, el tipo de IVA del 10% solo es aplicable si la factura va a nombre de la persona que está utilizando la vivienda o de la comunidad de propietarios. Si la factura va a nombre de una compañía de seguros que se hace cargo de los gastos, el contratista debe repercutir el 21% [TEAC 25-09-2018] .
Rehabilitación
Inversión del sujeto pasivo
Autorrepercusión del IVA. Por otro lado, como se ha indicado antes, desde hace unos años las empresas que contrata un promotor que sea empresario para efectuar los siguientes tipos de obras o servicios ya no deben repercutir IVA por ellas [LIVA, art. 84.Uno.2.º.f] :
- Las ejecuciones de construcción o rehabilitación de inmuebles o de urbanización.
- La cesión de personal para llevar a cabo dichas ejecuciones de obra.
Inversión. En estos casos (entre los que se encuentran las obras de rehabilitación) se produce lo que se denomina la inversión del sujeto pasivo : es dicho empresario promotor el que debe autorrepercutirse el IVA y declarar un mayor IVA repercutido y, a la vez (en la medida en que pueda deducirse el impuesto que soporta), un mayor IVA deducible.
Esta regla no solo afecta a los constructores que han sido directamente contratados por el promotor, sino también a las empresas subcontratadas por dichos constructores [DGT V2583-12] .
Promotor particular. Si el promotor de las obras de rehabilitación es un particular, la empresa constructora que lleve a cabo las obras sí que deberá repercutir IVA: el 21% en general; el 10% si las obras se realizan en una vivienda [LIVA, art. 91.Uno.3.1.º.4] .
¿Qué son obras de rehabilitación’?
Grupos de obras. Para que las obras realizadas en un edificio se consideren de rehabilitación deben darse ciertos requisitos [LIVA, art.20.Uno.22.º.B] . En primer lugar, es preciso que puedan incluirse en alguno de estos grupos:
- Grupo 1 . Obras de tratamiento y consolidación de estructuras, fachadas y cubiertas.
- Grupo 2 . Obras análogas (reconstrucción de fachadas y patios interiores, instalación de ascensores, ampliación de la superficie…).
- Grupo 3 . Obras conexas (albañilería, fontanería, carpintería, instalaciones eléctricas…).
Las obras conexas deben estar vinculadas a las de los otros dos grupos de forma indisociable, deben tener un coste inferior a aquellas y no deben ser un mero acabado o mantenimiento.
Coste mínimo. Por otro lado, también es necesario que el coste global de las obras exceda el 25% del valor del edificio (excluido el suelo). Al hacer este cálculo, puede computarse el coste total de las obras realizadas, siempre que el coste total de los conceptos que tienen la consideración de rehabilitación (los tres grupos indicados anteriormente) supere el 50% del total de los costes [LIVA, art.20.Uno.22.º.b] .
Ejemplo Un promotor empresario contrata a una constructora para que rehabilite un edificio que adquirió hace un año por 300.000 euros (200.000 corresponden a la edificación):
- Caso 1. Todas las obras van a ser de rehabilitación y su coste ascenderá a 45.000 euros.
- Caso 2. El coste ascenderá a 70.000 euros: 40.000 por rehabilitación (por obras de los tres grupos explicados) y 30.000 por otras obras.
| Concepto | Caso 1 | Caso 2 |
| Valor sin suelo | 200.000 | 200.000 |
| 25% | 50.000 | 50.000 |
| Obras computables | 45.000 | 70.000 (1) |
| Conclusión | Obras con IVA(sin inversión SP) | Obras sin IVA(con inversión SP) |
Dado que las obras de rehabilitación suponen más del 50% del total, se computa la totalidad del coste de las obras.Las obras realizadas en inmuebles ya construidos pueden llevar un IVA del 21% o del 10% en función del tipo de obra y de quién sea el cliente. Incluso, en ciertos casos, el contratista no debe repercutir IVA por las obras.