Reforma en un local alquilado. ¿Quién asume ese coste? ¿Qué pasa al final del arriendo con las obras?.
Se alquila un local de obra en el que se va a realizar una reforma integral:
- El arrendador no está obligado a adecuar el local para el desarrollo de una actividad concreta ni de tramitar licencias u otros permisos.
- Aunque se puede pactar lo contrario, lo habitual es que usted asuma el coste de estos trámites . Y para evitar disputas al final del contrato sobre si puede retirar las obras o recibir una indemnización por devolver un local “mejorado”, téngalo todo previsto de antemano .
Es conveniente verificar antes de alquilar el local si se va a poder desarrollar la actividad (por ejemplo, si el local está en los bajos de un edificio de viviendas es posible que en los estatutos se hayan vetado ciertas actividades, como un bar musical). Consulte también al ayuntamiento qué licencias necesitará y cuánto tardará en obtenerlas.Puede pactar una reserva de arrendamiento mientras realiza estas gestiones.
Si no hay impedimento legal alguno para desarrollar su actividad en el local, el siguiente paso será hacer un estudio de las obras a realizar, así como de su coste y su alcance. Para ello, hará falta un proyecto, un presupuesto, una memoria de calidades, etc.; con todo esto usted ya dispondrá de toda la información para decidir. Se podría pactar un plazo de carencia de pago mientras se llevan a cabo las obras.
¿QUÉ PASARÁ CON LAS OBRAS?
Legalmente, usted debe devolver el local en el mismo estado en el que se le arrendó (es decir, todas las mejoras le pertenecen). Si ha utilizado materiales de gran calidad, le interesará llevárselos al final del contrato. Evidentemente, si desmonta las obras, deberá dejar el local en un estado similar al que se le entregó; no podrá dejar destrozos en el local.
No obstante, lo mejor es pactarlo. Hagan constar expresamente en el contrato qué ocurrirá con las obras según lo que le interese:
- Las obras son del arrendatario . Si pacta que las obras le pertenecen, deberá asumir el coste de desmontarlas y llevárselas. Hágalo sólo cuando esté muy interesado en conservarlas y sepa que podrá utilizarlas en otro lugar.
- Las obras quedan en beneficio de la propiedad . Es habitual pactar que las obras se queden en el local; así al finalizar el contrato el propietario recupera un local “mejorado”, usted no debe volver a pagar para dejarlo como estaba y la inversión se compensa con la carencia inicial antes indicada. Calcule lo que se gastó en las obras para pactar un plazo del arrendamiento que le permita amortizarlas.
Se podría pensar que, si se entrega un local “de origen” y se devuelve “mejorado”, hay un enriquecimiento injusto, pero los tribunales consideran que, si así se ha pactado, el enriquecimiento es legítimo, lo que no obsta para pactar una indemnización . Además, se considera que dentro del concepto de “obras que deben quedar en beneficio del local”, entran los elementos fijos y estables (encimeras, sanitarios, ventilación…), pero no las existencias, el mobiliario o los electrodomésticos, por ejemplo.
Pacte expresamente en el contrato qué ocurrirá con las obras de adecuación realizadas por usted. Si pacta que se quedarán en beneficio de la propiedad, calcule un plazo de duración del contrato que le permita amortizarlas.
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