¿Qué IVA puedo deducir en una promoción de viviendas y locales para alquilar?
La actividad del arrendamiento de viviendas está exenta de IVA y en consecuencia no serían deducibles las cuotas soportadas. Sin embargo no está exento de IVA el arrendamiento de locales de negocio. En el presente supuesto, se trata de una promoción en la que se van a destinar tanto viviendas como locales para alquilar. Por lo que habría que determinar qué parte de IVA se podría deducir la promotora.
Ante una falta de reparto objetiva, las cuotas soportadas en la promoción de viviendas y locales para su arrendamiento, deben ser deducidas en función del volumen de operaciones y no en función de la superficie construida.
TEAC 9-7-20
Una promotora, construye dos edificios plurifamiliares de viviendas y locales, al objeto de ser arrendados. La entidad deduce las cuotas soportadas tanto en la urbanización de los terrenos, como en la construcción de los mismos.
Revisada la operación por la Inspección Tributaria, esta concluye que al estar los servicios prestados sujetos y exentos (arrendamiento de viviendas) y sujetos (arrendamientos de locales), se debe aplicar la regla de porrata especial, por lo que regulariza las cuotas del impuesto soportado en función de los metros cuadrados que se dedican a cada actividad.
Acude la Administración para justificar su actuación al destino previsible de los inmuebles (LIVA art.99.Dos). Dicho destino, debe valorarse en el momento que se soportan las cuotas de los bienes o servicios, y ha de ser justificado por el contribuyente mediante prueba suficiente o argumentos basados en criterios lógicos, objetivos y prudentes (TEAC 22-9-15 ).
Iniciada la controversia, el TEAC en su resolución, ante la falta de justificación por parte del contribuyente de pruebas que pudieran alterar el destino lógico de los inmuebles, acoge como válida la aplicación de la prorrata especial (LIVA art.106).
Sin embargo, encuentra como no ajustada a derecho el reparto de las cuotas del impuesto soportado. A su juicio, la norma del impuesto determina que ese cálculo debe realizarse en función del volumen de las operaciones que se corresponda con cada una de las actividades. El reparto de las cuotas en función de la superficie dedicada a cada actividad que realiza la inspección y avala el tribunal de instancia, no tiene cabida en la normativa del impuesto.
Continúa el Tribunal explicando que, solo en caso de que las cuotas soportadas estuvieran vinculadas de forma clara y precisa a una de las actividades realizadas, podría justificarse el método que aplica la inspección. Al no poderse imputarse de forma objetiva los costes soportados, ya que no figuran, ni en el contrato ni en la factura un criterio de imputación, su grado de deducibilidad debe ser determinado por la única regla que a su juicio es válida: la regla de prorrata general (LIVA art.104.Dos).
Fuente: El derecho – Lefebvre
