¿quien se responsabiliza si una promotora no garantiza la devolución de los anticipos de una vivienda?
Los Administradores.
El incumplimiento por la sociedad promotora de la obligación de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas por el comprador para la compra de una vivienda, es imputable a los administradores, por negligencia en el ejercicio de sus funciones en el cargo, siendo la acción de responsabilidad contra estos directa y principal, no subsidiaria con respecto a la sociedad.
El objeto del presente recurso es resolver si el incumplimiento por una sociedad promotora de viviendas de la obligación de garantizar al comprador las cantidades anticipadas en caso de resolución del contrato de compraventa exigidas por la Ley de Ordenación de la Edificación, constituye un incumplimiento que puede ser, además, imputable a los administradores para exigirles responsabilidad a título individual, y si tal responsabilidad es subsidiaria o solidaria con la sociedad.
Según el Tribunal Supremo, en este caso se dan todos los presupuestos necesarios para que prospere la acción individual de responsabilidad:
a) El incumplimiento de una norma, en este caso, la Ley de Ordenación de la Edificación, debido al comportamiento omisivo de los administradores.
b) La imputabilidad de la conducta omisiva a los administradores, como órgano social.
c) Que la conducta antijurídica, culposa o negligente, sea susceptible de producir un daño.
d) Que el daño que se infiere sea directo al tercero que contrata, en este caso, al acreedor, sin necesidad de lesionar los intereses de la sociedad.
e) La relación de causalidad entre la conducta contraria a la ley y el daño directo ocasionado al tercero (pues el incumplimiento de la obligación de garantizar la devolución de las cantidades ha producido un daño al comprador).
Debe tenerse en cuenta, no obstante, que «la responsabilidad de los administradores en ningún caso se puede conectar al hecho objetivo del incumplimiento o defectuoso cumplimiento de las relaciones contractuales, convirtiéndolos en garantes de las deudas sociales o en supuestos de fracasos de empresa que han derivado en desarreglos económicos que, en caso de insolvencia, pueden desencadenar otro tipo de responsabilidades en el marco de otra u otras normas. Pero en el presente caso, la responsabilidad directa de los administradores proviene del carácter imperativo de la norma que han incumplido y de la importancia de los intereses jurídicos protegidos por dicha norma. Ello supone que incumbe a los administradores asegurarse del cumplimiento de esta exigencia legal, y que su incumplimiento les sea directamente imputable.»
Por último, señala el Alto Tribunal, que esta acción individual de responsabilidad es una acción directa y principal , no subsidiaria, que se otorga a los socios y terceros para recomponer su patrimonio particular, que resultó afectado directamente por los actos de administración. Afirmar que la acción de responsabilidad es subsidiaria y solo ejercitable en caso de insolvencia de la sociedad, supondría un blindaje y, en la práctica, una exoneración de responsabilidad de los administradores.
